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深圳工業園區“工改工”到底怎么樣了?

2019-06-17 10:20
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深圳城市更新實踐到今天,工改居、工改商、城中村改造等優質項目所剩無幾,在政策層層加碼的背景下,工改工類城市工業園區更新項目將何去何從?

據預測,未來10年,深圳工改工入市的工業園區樓宇面積將超過3000萬平方米,而同期入市的商業辦公物業將超2000萬平方米。

深圳工業園區“工改工”政策往事

深圳城市更新“工改工”政策演變經歷了三個階段。

第一階段2007-2012。2007年,深圳市政府出臺《關于工業園區升級改造的若干意見》,提出加快產業結構優化升級,堅持“產業第一”,加快推進舊工業園區升級改造,促進節約集約用地的發展思路,從此拉開了深圳工改工的序幕。

深圳工業園區“工改工”到底怎么樣了?

2008年,《深圳市工業園區樓宇轉讓暫行辦法》頒布實施,規范工業園區樓宇分割轉讓條件和交易規則。

2009年12月1日,《深圳市城市更新辦法》發布。至此,深圳成為全國首個對城市更新立法的城市,城市更新工改工項目的實施也因此逐步走向規范化。

第二階段2013年-2017年。2013年深圳頒布“1+6”系列城市更新政策,鼓勵工改工,對產業用地供應機制、創新型產業用房、地價測算、工業園區樓宇轉讓等內容系統化明確,標志著工改工進入快速發展階段。

第三個階段2018年-至今。2018年6月,深圳市政府發布《深圳市綜合整治舊工業園區升級改造操作規定(征求意見稿)》,鼓勵舊工業園區進行綜合整治。

其后深圳陸續發布《深圳市工業園區塊線管理辦法》、《深圳市工業園及其他產業用地供應管理辦法》(修訂稿)等一系列嚴控政策,表明要嚴控工改用途以及實施工改工全流程產業監管,工改工回歸產業升級本質。

“工改”成為項目投資首選

數據顯示,截至2018年12月31日,深圳市已列入計劃的工改工項目共計165個,占總城市更新項目22%;拆除規模共計約862.8公頃。其中,2018年計劃項目數量及規模最高,數量為42個,拆除規模為283.5公頃。

截至2018年12月31日,深圳市已通過實施主體確認的工改工項目共計43個,拆除規模合計121.3公頃。其中,2018年實施主體確認項目數量最多為13個,2016年拆除規模最高為25.8公頃。從已通過實施主體確認的數量來看,工改工項目占所有城市更新項目的比例上升趨勢較明顯,占城市更新項目總數量的17%。

目前“舊工業園區改造”已經成為投資城市更新項目類型的首選,占比高達37%。在這一改造中,工改工占比高達39%。

深圳工業園區“工改工”到底怎么樣了?

申報工改工的開發主體也已經發生了極大的改變。截至去年年底,深圳市更新單元計劃立項的工改工項目共計165個,申報企業類型中非房企占比54%,房企占比34%。

非房企共89家,其中制造業占比30%,批發零售企業占19%,金融服務業和信息持術服務業各占9%,其余包括建筑企業、道路運輸企業以及醫藥生物企業為主導。而房企主要是民營非上市企業進行工改工投資,占比高達65%,其余為國企。

截至2018年12月31日,從深圳各工業園區已批更新單元計劃工改工項目、已批更新單元規劃工改工項目、確認實施主體工改工項目數量對比可得,寶安、南山、龍崗的工業園區項目最多,該三區的工業園區工改工項目城市更新需求較高,南山工業園區項目的推進力度較大。

聲明: 本文由入駐維科號的作者撰寫,觀點僅代表作者本人,不代表OFweek立場。如有侵權或其他問題,請聯系舉報。

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